房地产开发企业销售其自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，销售额如何确认？

1. 房地产开发企业销售其自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，销售额如何确认？

　　一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第三款：“10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。　　房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。”　　二、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定：“......本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。”　　三、根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定：“房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：　　销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)”　　四、根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定：“......自2016年5月1日起施行”　　五、根据《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)规定：“七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。　　房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。　　......　　十八、本通知除第十七条规定的政策外，其他均自2016年5月1日起执行。此前已征的应予免征或不征的增值税，可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税。”　　六、根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)规定：“一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份(税款所属期)起按照现行规定计算扣除。”

2. 房地产开发企业增值税的计算

房地产开发企业基础设施费及会计核算

3. 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，不得抵扣的进项税额，如何计算？

一、根据《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“......自2016年5月1日起施行” 二、根据《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十三条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）”

4. 房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，能否选择适用简易计税方法计税？

一、试点纳税人中的一般纳税人提供的公共交通运输服务，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。
考虑到公共交通运输服务的公益属性，而且公共交通运输企业在“营改增”初期大量的运输工具无法进入增值税抵扣链条，如果按照一般计税方法，其适用税率为11%，在票价不变的情况，企业的不含税收入必然大大减少。运输企业为了达到原来的收支平衡，一是向政府要补贴，二是通过涨票价向消费者转嫁增值税税负。为了不增加公众的负担，因此政府允许运输企业选择按照简易计税方式计算。
公共交通运输服务，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。其中，班车，是指按固定路线、固定时间运营并在固定站点停靠的运送旅客的陆路运输。
二、试点纳税人中的一般纳税人，以该地区试点实施之日前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。
“营改增”之前有形动产租赁属于营业税征收范畴，其进项税额不得抵扣。试点实施之日前购进或者自制的有形动产，其进项税额不能在“营改增”后抵扣，按17%的税率征税，税负太重，因此允许其选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。
三、自本地区试点实施之日起至2017年12月31日，被认定为动漫企业的试点纳税人中的一般纳税人，为开发动漫产品提供的特定服务，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。
动漫属于国家扶持产业，且大多属于智力创作，允许动漫企业按照简易计税方法计算缴纳增值税，有利于促进动漫产业的发展。可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税的服务包括：动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码（面向网络动漫、手机动漫格式适配），以及在境内转让动漫版权（包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权）。
四、试点纳税人中的一般纳税人提供的电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务和收派服务，可以选择按照简易计税办法计算缴纳增值税。
广播影视服务纳入“营改增”范围后，按6%税率征税。试点纳税人中的一般纳税人提供的电影放映等服务可以选择按照简易计税办法计算缴纳增值税，对应的增值税征收率为3%。
选择简易计税方法需要注意的问题 　　
选择简易计税方法要细思量。应该说纳税人选择简易计税方法，目的在于节税。但不是任何情况下选择简易计税方法都可以少纳税，因此选择简易计税方法要通盘考虑，不能一味选择，而且需要准确估算未来36个月内究竟有多少销项税额和进项税额。因为财税〔2013〕106号第十五条规定，一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。  　　

5. 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，销售额如何确认？

一、根据《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“......自2016年5月1日起施行” 二、根据《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第九条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。”

6. 房地产开发企业出租自行开发的房地产项目，如何缴纳增值税？

根据《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税[2016]68号）规定：“　二、不动产经营租赁服务　　1.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。　　房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 2.房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 ......　 六、本通知自2016年5月1日起执行。”

7. 房地产开发企业要缴纳的税种、税率及应计入的会计科目

　　税种：

　　营业税：按营业收入5%缴纳，当月取得的营业收入，不论是不是房价的全款都要计入应纳税所得额；

　　城建税：按缴纳的营业税7%缴纳；

　　教育费附加：按缴纳的营业税3%缴纳；

　　地方教育费附加：按缴纳的营业税2缴纳%；

　　土地增值税：一般是每月按所售房屋。地下室。车库的面积大小（144平米为界）以1.5%和3.5%的税率进行预缴，在工程完工后汇算清缴（按转让房地产收入扣除规定项目金额的增值额缴纳，按增值额未超过扣除项目的50%、100%、200%和超过200%的，分别适用30%，40%，50%，60%等不同税率）；

　　印花税：
　　1.建安合同按承包金额的万分之三贴花；
　　2.购房合同按购销金额的万分之五贴花（财政部国家税务总局文件[财税（2006）162号]，2006年11月27日执行）；
　　3.账簿和营业执照（一般是5元，而且电子账要打出来贴花）；
　　4.房屋租赁合同（合同金额的万分之三）；

　　城镇土地使用税：按实际占用的土地面积缴纳（各地按地段不同缴费标准不同，XX元/平方米/月，当房屋售出后按照合同签订的交房日期为界，交房日期以后不用缴纳）；

　　房产税：按自有房产原值的70%*1.2%缴纳；

　　车船使用税：按车辆缴纳（各地规定不一，不同车型税额不同，XX元/辆）；

　　企业所得税：一般是每月按税局核定的税率进行预缴，于项目结束后进行汇算清缴；

　　个人所得税：按当月员工取得的收入（包括各种福利，补助）的总额按照相关等级比例进行代扣代扣缴；

　　土地交易契税：契税税率为3～5％（以各地标准定）。

　　费用：

　　维修基金：按房屋每平方乘以当地规定的标准（由客户负担，由房地产开发公司代收）；

　　天然气配套设施费：按本地标准交入户费几千元由业主负担（现有按每平方XX元进行征收，由房地产公司负担）；

　　房产证工本费：按各地标准不同交几十元（一般房地产公司负担）；

　　业主应缴纳的其它费用：

　　房产契税：按（各地标准不同）144平方米为标准，以下万分之二，以上万分之三。

8. 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，销售额如何确认？

按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）拓展资料：（一）简易计税法（仅适用老项目）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。应纳税额=全部价款和价外费用/(1+5%)*5%（注意：土地价款不得扣除）一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。（二）一般计税方法（老项目、新项目均可选用）房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。应纳税额的计算公式如下：应纳增值税税额=应纳税销售收入× 适用税率 - 可抵扣进项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+适用税率)*适用税率- 可抵扣进项税额当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款　　1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。办法明确了如何计算当期允许扣除的土地价款及相关管理要求。 　　2. 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。 　　3.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。办法明确了如何计算应预缴税款。 　　4. 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和适用税率或征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。一般纳税人：　　1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。办法明确了如何计算当期允许扣除的土地价款及相关管理要求。　　2. 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。　　3.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。办法明确了如何计算应预缴税款。　　4. 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和适用税率或征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。